Haus verkaufen – die richtige Vorbereitung

Wer sich dazu entscheidet, sein Haus zu verkaufen – obgleich es sich hierbei um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, eine Luxusimmobilie oder ein herkömmliches Einfamilienhaus handelt – der sollte zunächst klären, ob der Verkauf in Eigenregie oder über einen Makler erfolgen soll. Da ein solcher Hausverkauf neben viel Arbeit auch einiges an Branchen- und Marktkenntnis sowie Verhandlungsgeschick erfordert, sollten nur ausgewiesene Branchenkenner den Hausverkauf selbst stemmen.
Auch wenn es darum geht, ein Haus zu verkaufen, gilt der Leitspruch: „Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete“.
Deshalb sollten die für den Hausverkauf notwendigen Dokumente bereits frühzeitig zusammengestellt und bei Bedarf bei den zugehörigen Ämtern und Behörden beantragt werden. Da die Mühlen der Ämter ja bekanntlich etwas langsamer mahlen, sollte man hierfür unbedingt genügend Zeit einplanen. Im Falle eines Hausverkaufes gilt es den Energieausweis, den Grundbuchauszug, die Flurkarte, das Altlasten- und Baulastenverzeichnis, die Schnittansichten des Hauses sowie Nachweise über etwaige Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen bereitzuhalten. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, dann sollten alle bestehenden Mietverhältnisse mit den zugehörigen Mietverträgen aufgelistet werden. Dazu sollten neben den Nettomieterträgen auch die zugehörigen Nebenkosten und Kautionsbestände aufgeführt werden.
Auf Basis der Unterlagen kann die Marktwertermittlung des Hauses erfolgen. Bleibt man beim Beispiel des vermieteten Mehrfamilienhauses, dann kommt hier typischerweise das Ertragswertverfahren zur Bewertung zum Einsatz. Mit diesem kann über die jeweiligen Jahresnettoerträge der Kaufpreis berechnet werden. Dazu werden die Erträge mit einem objektabhängigen Kaufpreisfaktor multipliziert. Dessen Höhe hängt von Faktoren wie Baujahr, Bausubstanz, Zustand und Ausstattung des Hauses ab. So weisen neuere Gebäude mit einem höherwertigen Ausstattungsstandard einen dementsprechend höheren Kaufpreisfaktor auf. Soll dagegen ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus verkauft werden, dann findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei diesem wird der Gebäudezeitwert mit dem Wert des Grundstückes aufsummiert. Der Zeitwert wird dabei von Experten wie Immobiliensachverständigen oder -maklern meist über die Wiederbeschaffungskosten (potenziellen Neubaukosten) sowie die zum Bewertungszeitraum geltende Minderung durch Abnutzung berechnet. Natürlich wird zusätzlich zu diesen beiden zugrunde liegenden Verfahren der Marktwert auch noch über den Vergleich mit anderen, bereits veräußerten oder am Markt befindlichen Objekten ähnlicher Art, Größe und vergleichbarer Lage verglichen.
Ein weiterer wichtiger Meilenstein zum erfolgreichen Hausverkauf ist die Erstellung des aussagekräftigen Exposés. Dies sollte neben allen wichtigen Daten und Fakten zu den technischen sowie baulichen Details des Hauses auch repräsentative Bilder der Immobilie enthalten. Dazu eignen sich neben Fotos der Wohnräume, Fassade und Außenanlagen auch spezielle Luftbildaufnahmen oder Panoramafotos. Alternativ können diese Bilder auch direkt die Grundlage zu einem virtuellen 3-D-Rundgang dienen. Dieser ermöglicht potenziellen Käufern bereits beim Studieren der Immobilienanzeige einen virtuellen Rundgang durch das Objekt, der einfach per PC, Tablet, Smartphone oder sonstigem Endgerät abgerufen werden kann. So können sich die Interessenten schon vor der eigentlichen Besichtigung einen ersten Eindruck zum Haus verschaffen.
Ist man sich nach den Kaufpreisverhandlungen mit einem Käufer letztlich einig geworden, dann wird der Hausverkauf in der Regel mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag abgeschlossen.

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