Der Immobiliengutachter als Sachverständiger

Der Immobiliengutachter gehört zu der Gruppe von Sachverständigen, die den Wert und den Zustand einer Immobilie sachkundig bewerten können und ein Wertgutachten erstellen dürfen. Immobilienverkäufer können mithilfe so eines Wertgutachtens einen marktgerechten Veräußerungswert ermitteln. Dieses Wertgutachten stellt auch für Behörden und Gerichte ebenfalls einen Richtwert dar, aufgrund dessen in einem Sachverhalt häufig entschieden wird. Während der Begutachtung richtet sich die Bewertung der Immobilie nach der Lage, dem Zustand und der Ausstattung. Den jeweiligen Immobilienwert errechnet der Immobiliengutachter dann auf Basis des Vergleichsverfahrens, Sachwertverfahrens und/oder des Ertragswertverfahrens. Auf diese Weise kann ein Immobiliengutachter zwei Arten von Gutachten erstellen. Das Kurzgutachten und das Vollgutachten. Mittels dieser Verfahren kann ein Gutachter bei seiner Bewertung der Immobilie die spezifischen Faktoren mitberücksichtigen. Beispielsweise kommt ein anderes Verfahren zum Tragen, wenn es sich bei der Bewertung um eine vermietete Immobilie handelt. Ein detaillierter Blick auf die unterschiedlichen Verfahren wird helfen, zu verstehen, was ein Immobiliengutachter genau tut.

Wenn der Gutachter das Vergleichswertverfahren einsetzt, dann vergleicht er die zu bewertende Immobilie. Dazu nimmt er ähnliche Immobilien, die gleiche Merkmale besitzen und leitet daraus den tatsächlichen Wert der aktuellen Immobilie ab. Verständlicherweise eignet sich dieses Verfahren am besten für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, da sich diese untereinander recht gut vergleichen lassen. Aber auch Grundstücke und Wohnungen werden auf diese Weise bewertet. Das Sachwertverfahren wird meistens dann verwendet, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt. Dabei schaut sich der Gutachter die ursprünglichen Baukosten genau an und rechnet die Abnutzungserscheinungen gegen. Die Bodenrichtwertkarten helfen bei der Ermittlung des Quadratmeterpreises für den Grund und Boden. Um dann den Sachwert zu berechnen, wird der Gutachter die Werte der Immobilie und des Grundstücks miteinander addieren.

Ganz anders verhält es sich, wenn die Immobilie bereits vermietet ist und der Wert ermittelt werden möchte. Dann wird der Gutachter den Wert mithilfe des Ertragswertverfahrens ermitteln. Es geht bei diesem Verfahren vorrangig darum, wie viel ein Haus oder eine Wohnung an Ertrag während eines bestimmten Zeitraums mit sich bringen wird. Der Gutachter addiert dann diesen Ertragswert mit dem Bodenwert und berücksichtigt die künftigen wertsteigernden oder wertmindernden Umstände, welche er bei der Berechnung und Ermittlung des Wertes dann dementsprechend anpassen wird. Je nachdem wie umfangreich das Gutachten werden soll, entsteht für den Gutachter ein Aufwand, den er schließlich in Rechnung stellt. Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Arten von Gutachten. In einem Kurzgutachten fließt der Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung nicht in das Gutachten mit ein. Es wird allgemein gehalten und dient zur reinen Wertermittlung im zivilen Bereich. Das Vollgutachten hingegen ist eine umfangreiche Dokumentation von 30 Seiten, welches auch vor Gericht rechtlichen Bestand hätte.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auf Webseiten wie z. B. von der Sachverständigengemeinschaft Wulf & Kollegen.